Action en faveur des structures agricoles

 
 

Acquisition et rétrocession de biens ruraux - autres modes d’intervention de la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural

Les acquisitions de biens ruraux et la SAFER

La SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural peut intervenir par voie amiable ou par préemption pour acquérir des biens. En 2006, les achats réalisés par la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural ont représenté 8% des transactions réalisées sur le département du Cher soit près d’1/3 des surfaces vendues.

  •  Les acquisitions amiables

La SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural peut acheter des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières que leurs propriétaires ont librement consenti de mettre en vente.

Elle peut également acquérir dans les mêmes conditions des parts de sociétés civiles à objet agricole donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de biens agricoles ou forestiers.
Enfin, elle peut acheter l’intégralité des parts ou actions de toutes sociétés dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole.

Lorsque la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural acquiert la totalité du capital social d’une société représentative de foncier, elle peut la dissoudre avant de ré-attribuer les biens.

La SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural est par ailleurs tenue de poursuivre les contrats de travails existants au jour du transfert de propriété.

L’acquisition amiable est le mode d’achat préférentiel de la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural. Il lui offre de surcroît une plus grande latitude pour le choix des candidats à la rétrocession.

  •  Les acquisition par préemption

Les notaires du Cher sont chargés de transmettre à la SAFER toutes les promesses d’aliénation portant sur les biens cités au paragraphe précédent quelle qu’en soit la superficie (décret du 23 août 2006).

La SAFER peut décider dans les 2 mois suivants son information de se substituer à l’acquéreur notifié. C’est l’acquisition par préemption. Elle doit être motivée au regard des dispositions de l’ article L143-2 du Code Rural .

La préemption ne peut concerner que les biens ayant un usage agricole avéré et ne peut pas porter sur des parts sociales.

Le droit de préemption SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural s’efface entre autre devant :

  •  le droit de préemption des collectivités,
  •  le droit de préemption du fermier en place qui exploite le fonds depuis au moins 3 ans et dispose d’une surface en propriété supérieure à 3 SMISurface minimale d’installation (Surface Minimum d’Installation), soit 96 ha dans le Cher,
  •  les acquisitions réalisées par un parent ou allié jusqu’au 4ème degré ou un indivisaire.

Si le prix de vente notifié est jugé anormalement élevé au regard des conditions habituelles de marché la SAFER peut en demander sa révision. Le vendeur, qui n’aura ni fait savoir qu’il validait cette offre ni, qu’il la contestait devant le tribunal de l’ordre judiciaire ni, renoncer à l’opération, est réputé accepter l’offre de la SAFER.

Contrairement à une idée reçue, la préemption (simple ou avec révision de prix) porte sur un nombre excessivement limité de transactions. Ainsi en 2006, les préemptions n’ont représenté qu’à peine 1,06% des surfaces acquises par la SAFER soit 0,6% des transactions réalisées dans le département du Cher.


Rétrocession de biens ruraux et la SAFER

Avant de procéder à la rétrocession d’un bien acquis, la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural doit réaliser un appel de candidature à la mairie ou se situe le bien. Pour les biens acquis à l’amiable d’une valeur supérieure à 75 000 euros ou acquis par préemption cette publicité doit être effectuée également dans deux journaux diffusant sur l’ensemble du département.

Dans le choix du rétrocessionnaire la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural tient compte : de la situation personnelle et familiale, de la capacité financière, des compétences professionnelles, de l’intérêt économique ou environnementale etc... Les projets professionnels, telle l’installation, doivent être certains et réalisables à très court terme.

En dehors d’agriculteurs, la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural peut céder les biens :

  •  à des investisseurs qui s’engagent à maintenir le fermier en place, à louer par bail rural ou convention à des exploitants qu’elle aura agréés.
  •  qui seront réorientés vers un usage non agricole tels que développement rural, protection des paysages ou protection de l’environnement.

Le bénéficiaire de la rétrocession s’engage au maintien, pendant un délai minimal de 10 ans, de l’usage agricole ou forestier ou de la qualité environnementale des biens attribués. Pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance des dits biens est soumise à accord préalable de la SAFER. Elle peut également imposer un cahier des charges.

La rétrocession d’un fonds doit toujours être motivée. Cette motivation peut toutefois être différente de celle indiquée lors de l’exercice éventuel de la préemption.

Dans le mois suivant la signature des actes de rétrocessions, la SAFER est tenue d’en réaliser la publicité par affichage en mairie. Par ailleurs elle se doit d’informer des motifs d’éviction chacun des candidats non retenus.


Les autres modes d’interventions foncières de la SAFER

  •  La Convention de Mise à Disposition (CMD)

Tout propriétaire de biens ruraux, libres de location, peut convenir de les mettre à disposition de la SAFER en vue de leur mise en valeur agricole. La mise à disposition doit avoir un caractère temporaire. La durée de ce contrat dépend de la surface du bien loué et éventuellement de sa localisation.

Si la surface des terres mises à disposition est inférieure à deux fois la SMI (Surface Minimale d’Installation) soit 64ha dans le Cher, le contrat peut avoir une durée maximale de 6 ans renouvelable éventuellement une fois. Au delà de cette superficie de 64 ha, la durée du contrat ne pourra excéder 3 ans et, son renouvellement n’est pas autorisé.

La durée des conventions de mise à disposition est au maximum de 6 ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles, dans les zones définies par l’ article L143-2  du Code de l’Urbanisme.

La SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural consent par la suite, sur ces biens, des baux à des agriculteurs. Les baux ne sont pas soumis au statut du fermage sauf pour ce qui concerne le prix qui doit demeurer entre les minima et maxima de l’arrêté préfectoral annuel des fermages. Dans ces conditions, il est envisageable d’établir des clauses particulières portant sur des pratiques culturales ou liées à l’environnement. La SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural est le seul interlocuteur connu par l’exploitant qui lui versera donc directement le fermage.

A l’issue du contrat et, de son renouvellement éventuel, le propriétaire peut disposer librement de son bien. Toutefois, lorsque la mise à disposition aura excédé 6 ans et, que le propriétaire souhaite contracter un bail, ce dernier devra le proposer de façon préférentiel à l’agriculteur ayant bénéficié de la convention.

  •  L’intermédiation locative

Après avis du comité technique et accords des 2 commissaires du gouvernement, la SAFER pourra prêter son concours aux propriétaires qui l’auront mandaté pour trouver un locataire et ceci quelque soit la nature du contrat (fermage, métayage etc).


Opération SAFER et contrôle des structures

L’exploitation de biens agricoles obtenus de la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural suite à rétrocessions, attributions par substitution, baux SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural sur stocks fonciers, Convention de Mise à Disposition (CMD) ou d’intermédiations locatives sont soumises au contrôle des structures. Ce contrôle s’exercera soit au titre de la déclaration préalable soit au titre de l’autorisation préalable.

Dans le CHER, le régime de l’autorisation préalable s’applique à la mise en valeur de biens agricoles reçus d’une SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural ayant pour conséquence :

  •  soit la suppression d’une unité économique d’une surface au moins égale à 70 ha,
  •  soit l’agrandissement, par l’attribution d’un bien préempté, d’une exploitation dont la surface totale après cession excède 140 ha.

Les exploitants, bénéficiaires potentiels de ces opérations soumises à autorisation préalable, doivent réaliser eux-mêmes les démarches auprès de l’autorité administrative

Toutes les opérations SAFER autres que celles signalées ci-dessus sont soumises à déclaration préalable. Les formalités administratives portant sur les opérations soumises à simple déclaration seront directement réalisées par la SAFER.


Contrôle et contentieux des actions SAFER

Le contrôle de l’État s’exerce via la présence au sein du comité de direction des Commissaires du Gouvernement en charge de l’Agriculture et des Finances. Les 2 Commissaires peuvent censurer les décisions prisent en conseil d’administration (acquisitions, rétrocessions, etc.).

L’autorisation préalable des commissaires est obligatoirement requise pour toute acquisition immobilière d’un montant supérieur à 75 000 euros et action en révision de prix. Le refus d’approbation de la part des commissaires doit intervenir sous un délai d’un mois à compter du jour ou la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural leur a notifié le projet. Ce refus doit être motivé et la SAFERSociété d’aménagement foncier et établissement rural peut le contester devant les Ministères de tutelle. En cas d’acquisition par adjudication de délai laissé aux Commissaires du Gouvernement est réduit à 15 jours.

Les rétrocessions ou autres louages sont également soumis à l’accord préalable et motivé des commissaires qui doit intervenir dans le mois suivant leur saisine.

Les candidats évincés peuvent introduire un recours contentieux devant le tribunal de l’ordre judiciaire dans les 6 mois suivant l’affichage de la rétrocession en mairie sur lequel se situe le fonds. Le tribunal compétent est celui du lieu ou se situe la propriété en litige. Il ne jugera que sur le respect de la légalité et de la régularité de la procédure et non sur l’opportunité du choix du candidat.

Adresses : 
Commissaire du Gouvernement en charge de l’Agriculture
Direction Régionale de l’Agriculture et de la Forêt
Cité Administrative Coligny
131, rue, du Faubourg Bannier
45 042 ORLEANS cedex 1

Commissaire du Gouvernement en charge des Finances
Services Fiscaux - Affaires foncières
10 rue Louis Bodin
41026 BLOIS CEDEX