Baux ruraux - indice et montant des fermages - arrêtés préfectoraux

Mis à jour le 14/10/2022

Actualisation annuelle des valeurs locatives 2022

Arrêté n°2022-1227 du 10 octobre 2022 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2022 des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler (format pdf - 318 Ko)

Indice des fermages

Jusqu'en 2009, l'évolution du montant des fermages payés par les exploitants agricoles était régie par la loi du 2 janvier 1995 qui posait le principe d'une indexation des fermages sur l'évolution du revenu agricole. Ces indices étaient départementalisés.

La loi de modernisation ( LOA) de l'agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a réformé cette indexation en posant le principe d'un indice national unique des fermages.

Il est composé :

pour 60% de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole (RBEA) à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes

et pour 40% de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.

L'évolution ainsi calculée est appliquée à l'indice arrêté pour l'année précédente exprimé en base 100 en 2009.

Les résultats bruts d’exploitation sont observés sur une période de 5 ans. Ce lissage permet de contenir les variations conjoncturelles ou brutales tant à la hausse qu’à la baisse des marchés agricoles. Ils sont revus annuellement par les services de statistiques du ministère de l’agriculture, de l’alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l’aménagement des territoires et font l’objet d’une publication par arrêté ministériel.

L’indice permet de faire évoluer annuellement le montant des loyers dus par les fermiers à leurs propriétaires. Il sert également à déterminer les valeurs minima et maxima entre lesquelles devront s’inscrire les nouveaux baux contractualisés au cours de l’année suivant sa parution.

Depuis sa mise en place, l’indice national a connu les évolutions suivantes (base 100 en 2009)

Année	Indice	Evolution annuelle
2010	98,37	- 1,63 %
2011	101,25	+ 2,92 %
2012	103,95	+ 2,67 %
2013	106,88	+ 2,63 %
2014	108,30	+ 1,52 %
2015	110,05	+ 1,61 %
2016	109,59	- 0,42 %
2017	106,28	- 3,02 %
2018	103,05	- 3,04 %
2019	104,76	+ 1,66 %
2020	105,33	+ 0,55 %
2021	106,48	+ 1,09 %
2022	110,26	+ 3,55 %

Montant des fermages

Depuis 1994, les nouveaux contrats de fermages des terres et bâtiments d’exploitation doivent être exprimés en monnaie. Dans le CHER, les fermages viticoles peuvent être exprimés par dérogation et pour toute la durée du contrat soit en monnaie soit en denrée (quintal de raisin ou hectolitre de vin).€/m²

Le montant du loyer initial pour les terres doit être compris entre un minimum et un maximum fixé par arrêté préfectoral . Le montant des loyers évolue tout au long du contrat par application de l’indice national des fermages. Il en est de même des minima et maxima.

Le prix des fermages est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. La méthodologie de calcul de la valeur locative de ces biens a été mise à jour en 2022 et est définie par l' arrêté préfectoral n° 2022-1226 du 10 octobre 2022 .

Dans le département du CHER, les loyers sont exprimés en monnaie à l’exception des baux viticoles dont le loyer peut être exprimé, pour toute la durée du contrat, soit en monnaie soit en denrée. Le calcul de la valeur des baux viticoles est défini par l’ arrêté préfectoral n° 2016-01-1145 du 5 octobre 2016 .

En absence d’accord entre les parties, les valeurs locatives des terres nues seront déterminées à dire d’expert.

Valeurs locatives des terres nues

La valeur locative du fermage des terres nues à appliquer aux nouveaux baux ou à renouveler, d’une durée de neuf ans, à l’exception des baux concernant les cultures pérennes, est déterminée selon la méthodologie précisée dans l'arrêté préfectoral n° 2022-1226 du 10 octobre 2022 .

Cette notation tient compte des critères de qualité des terres, d’environnement général, de morcellement, d’accessibilité, de présence de relief et optionnellement de présence d’irrigation.

La prise en compte de l’ensemble de ces critères permet d’établir, par îlot, une note comprise entre un minimum de 33 points et un maximum de 100 points par hectare (hors irrigation). Il s’apprécie en référence aux 4 classes retenues par les cartes des aptitudes agricoles des sols disponibles auprès de la Chambre d’agriculture du Cher.

Calcul du loyer des terres nues :

Il est réalisé en 2 étapes successives et dans l’ordre suivant :

- Étape n°1: les points obtenus après application des critères (hors irrigation)sont additionnés et si leur total dépasse 100 points, la note finale est écrêtée pour maintenir un maximum de 100 points.

- Étape n°2: en présence d’irrigation sur des terres nues, les points obtenus après application du critère irrigation sont à ajouter à la note finale d’un maximum de 100 points et le résultat obtenu ne pourra pas dépasser un maximum de 110 points.

Pour rappel : les points d’irrigation ne sont applicables que sur les surfaces irrigables.

La valeur locative de chaque îlot s’établira donc en multipliant la notation du-dit îlot par sa surface totale et par la valeur du point au jour de la contractualisation.

En 2022, la commission consultative des baux ruraux a demandé d’augmenter la valeur maximum de la valeur locative des terres nues en passant d’un montant de 154,80€/ha en 2021 à 162,17€/ha en 2022, avant application de de la variation de l’indice 2022, soit +3,55 %, ce qui conduit à un montant maximum de la valeur locative des terres nues pour 2022 de 167,93 €/ha (hors irrigation).

Ainsi, pour l’ensemble du département, les maxima et minima servant de base à l’établissement de la valeur locative des terres nues, dans le cadre des baux ruraux nouveaux d’une durée de 9 années ou à renouveler entre le 30 septembre 2022 et le 29 septembre 2023, à l’exception des baux concernant les cultures pérennes, sont les suivants :

Minimum : 55,42€/ha

Maximum : 167,93 €/ha

Pour les surfaces irrigables telles que décrites dans l’arrêté préfectoral n°2022 - 1226 du 10 octobre 2022 relatif à la méthodologie permettant d’établir les valeurs locatives des terres nues, aux bâtiments d’exploitation et des maisons d’habitation dans le cadre des baux ruraux dans le département, le maximum est de 184,72€/ha.

A titre indicatif, la valeur du point d’indice est de 1,6793pour l’année 2022.

Valeurs locatives des bâtiments d’exploitation

Le loyer de chaque bâtiment d’exploitation est déterminé par les parties sur la base des définitions des catégories ci-dessous. En absence d’accord entre les parties, les catégories des bâtiments loués seront déterminées à dire d’expert.

Une fois la catégorie du bâtiment définie, le montant du loyer est établi en multipliant le prix retenu entre le minimum et le maximum de la catégorie concernée par la surface du bien loué dans le cadre général OU par le nombre de places, de m² ou de m3 pour certains bâtiments abritant des élevages hors sol ou pour des installations spécialisées.

Les valeurs locatives des terres nues et des bâtiments d’exploitation sont fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la date d’effet du bail. Le fermage, ainsi déterminé, sera actualisé pendant la durée du contrat selon la variation annuelle de l’indice national des fermages

Pour l’ensemble du département du Cher, le prix des baux d’une durée supérieure à 9 ans sera majoré selon le barème suivant :

Baux d’une durée de 12 ans : + 4%
Baux d’une durée de 15 ans : + 8%
Baux d’une durée de 18 ans : + 20 %
Baux d’une durée de 25 ans en l’absence de clause tacite reconduction telle qu’indiquée à l’article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime : + 20 %
Baux d’une durée de 25 ans comportant une clause tacite reconduction telle qu’indiquée à l’article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime : + 22,5 %
Baux cessibles : conformément aux articles L. 418-1 et 2 du code rural la durée minimale de ce type de bail est de 18 ans. Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 du code rural qui sont fixés entre les maxima majorés de 50%, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à 18 ans et les minima prévus au même article.
Baux dits de carrière : conformément à l’article L. 416-5 du code rural la durée ne peut être inférieure à 25 ans et le prix du bail de carrière est celui du bail de 9 ans. Toutefois, s’il s’agit d’un bail à ferme les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail.
Baux avec une clause de reprise triennale en faveur d’un mineur au moment de la conclusion dans le bail initial, le montant du fermage sera diminué de 10%.

Valeurs locatives des bâtiments d’habitation

Voir l' arrêté préfectoral n° 2022-1226 du 10 octobre 2022 .

Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces montants sont arrêtés par catégorie en fonction, de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement

Conformément aux décrets n° 67-557 du 10 juillet 1967 et 97-532 du 23 mai 1997 portant application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la surface des bâtiments d'habitation loués dans le cadre d’un bail rural correspondra à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Dans le département du CHER, il est retenu trois catégories d’habitation.

Conformément au bail type départemental, le loyer de référence de la maison d’habitation tel que calculé à l’article 7 du présent arrêté (LA) sera actualisé chaque année selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du 1er trimestre publié par l'institut national de la statistique et des études économiques

Le loyer est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par arrêté préfectoral.

En absence de tout autre accord écrit et conformément au bail type départemental, le loyer de la maison d'habitation est payable annuellement, à terme échu, aux mêmes époques que le fermage des terres et des bâtiments. Le loyer annuel (LA) exprimé en euros s’établira dès lors par application de la formule suivante : LA = LM x 12