Bail type et bail verbal

Bail type

L'arrêté préfectoral du 14 février 2024 accompagné de ses 2 annexes, fixe les dispositions du bail type départemental ainsi que l’état des lieux type pour le département du Cher.

L'arrêté préfectoral n°2024-0274 relatif au contrat type départemental de bail rural (format pdf - 55,6 Ko) 

Annexe 1 à l'arrêté n°2024-0274 relatif au contrat type départemental de bail rural (format pdf - 96 Ko)

Annexe 2 à l'arrêté n°2024-0274 état des lieux type de bail rural départementa l (format pdf - 92,5 Ko)

Contrat type de bail rural (bail type)

Ce bail type est destiné à suppléer à l’absence de bail écrit ou à l’insuffisance de tout ou partie des conventions contenues dans un bail établi par écrit entre un propriétaire et son fermier.

Pour tout ce qui n’aura pas été prévu dans le bail type, les parties devront se référer à la réglementation en vigueur ainsi qu’aux usages locaux du département du Cher.

Dans la rédaction finale du bail, les parties au contrat devront apporter grand soin à établir les points suivants :

  • désignation et coordonnées des cocontractants y compris des personnes associées au bail,
  • référence cadastrale, lieu dit, nature et surface des biens loués,
  • les clauses spécifiques liées entre autre à la durée du bail, à la cessibilité du bail à la famille du preneur, de reprise par le propriétaire, de renouvellement du bail.

Un état des lieux précis et contradictoire devra être rédigé. Il est important afin de justifier soit de la dégradation ou au contraire de l’amélioration de la chose louée par l’action du locataire. Le recours au service d’un expert agricole est conseillé.
Pour éviter la nullité du bail, ce dernier devra être signé au titre du bailleur tant par l’usufruitier que le ou les nu-propriétaires. Le preneur devra avoir obtenu une autorisation administrative d’exploiter ou en être dispensé.

Le bail peut être signé directement entre les parties il est dit sous seing privé ou réalisé devant notaire il est alors dit notarié. Dans ce dernier cas, le notaire à obligation de conseils. Les baux d’une durée de plus de 12 ans sont obligatoirement notariés.

Il est conseillé de procéder à l’enregistrement du bail auprès de la recette des impôts. Par cet enregistrement le bail acquiert une date effective et est opposable aux tiers.
Les bailleurs et preneurs peuvent s’entourer utilement de la compétence des notaires ou de juristes spécialisés lors de la rédaction des baux ruraux.

État des lieux type

L’article L411-4 du Code Rural et de la Pêche Maritime prévoit qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l'accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l'état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

L'état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fond et les cultures.

Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.

 


Bail verbal

L’article L411-4 du Code Rural impose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits. Un bail rural non écrit demeure, toutefois, soumis aux règles et obligations du statut du fermage.

Les clauses du bail type s’applique de facto aux baux ruraux verbaux. Ainsi la durée minimale d’un bail verbal est de 9 ans sauf pour les contrats régis par les articles L411-40 à 45 du Code Rural et le fermage compris entre les minima et maxima départementaux.

Les baux verbaux sont fortement déconseillés car source de nombreux litiges devant les Tribunaux Paritaires des Baux Ruraux (TPBR).

Contact

DDT du Cher – service SEADR - 6, place de la pyrotechnie – CS 20001 - 18019 BOURGES CEDEX

Pour toute information complémentaire, vous pouvez contacter :

Patricia ROUET/Muriel LAPIS – tel : 02 34 34 61 38 / 02 34 34 61 63

patricia.rouet@cher.gouv.fr/ muriel.lapis@cher.gouv.fr

Direction Départementale des Territoires du Cher 02 34 34 61 00 - http://www.cher.gouv.fr

Informations agriculture et développement rural : https://www.cher.gouv.fr/Politiques-publiques/Agriculture-et-developpement-rural
Contacts :
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