Baux ruraux - indice et montant des fermages - arrêtés préfectoraux

 

Actualisation annuelle des valeurs locatives 2020

Arrêté n°2020-1099 du 28 septembre 2020 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2020 des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 294 Ko)

Communiqué de presse du 06 octobre 2020 - Actualisation des valeurs locatives 2020 des baux ruraux

  

Indice des fermages

Jusqu'en 2009, l'évolution du montant des fermages payés par les exploitants agricoles était régie par la loi du 2 janvier 1995 qui posait le principe d'une indexation des fermages sur l'évolution du revenu agricole. Ces indices étaient départementalisés.

La loi de modernisation (LOALoi d’orientation agricole) de l'agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a réformé cette indexation en posant le principe d'un indice national unique des fermages.

Il est composé :

  • pour 60% de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole (RBEA) à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes
  • et pour 40% de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.

L'évolution ainsi calculée est appliquée à l'indice arrêté pour l'année précédente exprimé en base 100 en 2009.

Les résultats bruts d’exploitation sont observés sur une période de 5 ans. Ce lissage permet de contenir les variations conjoncturelles ou brutales tant à la hausse qu’à la baisse des marchés agricoles. Ils sont revus annuellement par les services de statistiques du ministère de l’agriculture, de l’alimentation, de la pêche, de la ruralité et de l’aménagement des territoires et font l’objet d’une publication par arrêté ministériel.

L’indice permet de faire évoluer annuellement le montant des loyers dus par les fermiers à leurs propriétaires. Il sert également à déterminer les valeurs minima et maxima entre lesquelles devront s’inscrire les nouveaux baux contractualisés au cours de l’année suivant sa parution.

Depuis sa mise en place, l’indice national a connu les évolutions suivantes (base 100 en 2009)

  2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Indice 98,37 101,25 103,95 106,68 108,30 110,05 109,59 106,28
Evolution annuelle -1,63% +2,92 +2,67 +2,63% +1,52% +1,61% -0,42%  -3,02%

Montant des fermages

Depuis 1994, les nouveaux contrats de fermages des terres et bâtiments d’exploitation doivent être exprimés en monnaie. Dans le CHER, les fermages viticoles peuvent être exprimés par dérogation et pour toute la durée du contrat soit en monnaie soit en denrée (quintal de raisin ou hectolitre de vin).

Le montant du loyer initial pour les terres doit être compris entre un minimum et un maximum fixé par arrêté préfectoral . Le montant des loyers évoluera tout au long du contrat par application de l’indice national des fermages. Il en sera de même des minima et maxima si la base du point de calcul n’est pas modifiée par la commission consultative des baux ruraux.

Le prix des fermages est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation,  d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. La méthodologie de calcul de la valeur locative de ces biens est définie par l' arrêté préfectoral n° 2016-01-1144 du 5 octobre 2016 .

Dans le département du CHER, les loyers sont exprimés en monnaie à l’exception des baux viticoles dont le loyer peut être exprimé, pour toute la durée du contrat, soit en monnaie soit en denrée. Le calcul de la valeur des baux viticoles est défini par l ’arrêté préfectoral n° 2016-01-1145 du 5 octobre 2016 .

En absence d’accord entre les parties, les valeurs locatives des terres nues seront déterminées à dire d’expert.

Communiqué de presse du 22 octobre 2019 relatif à l'actualisation des valeurs locatives 2019 des baux ruraux

Valeurs locatives des terres nues

La valeur locative du fermage des terres nues à appliquer aux nouveaux baux ou à renouveler, d’une durée de neuf ans, à l’exception des baux concernant les cultures pérennes, est déterminée selon la méthodologie précisée dans l' arrêté préfectoral n° 2016-01-1144 du 5 octobre 2016 . Cette notation tient compte des critères de qualité des terres, d’environnement général, de morcellement, d’accessibilité et de relief. La prise en compte de l’ensemble de ces critères permet d’établir, par îlot, une note comprise entre un minimum de 28 points et un maximum de 100 points par hectare. Il s’apprécie en référence aux 4 classes retenues par les cartes des aptitudes agricoles des sols disponibles auprès de la Chambre d’agriculture du CHER.

La valeur du point par hectare, au jour de la contractualisation, s’établira soit en divisant le loyer minimum hectare de la classe 4 du dit arrêté par 28, soit en divisant le loyer maximum de la classe 1 du dit arrêté par 100 (voir l'arrêté préfectoral annuel fixant l'actualisation des valeurs locatives).

Valeurs locatives des bâtiments d’exploitation 

Le loyer de chaque bâtiment d’exploitation est déterminé par les parties sur la base des définitions des catégories ci-dessous. En absence d’accord entre les parties, les catégories des bâtiments loués seront déterminées à dire d’expert.

Une fois la catégorie du bâtiment définie, le montant du loyer est établi en multipliant le prix retenu entre le minimum et le maximum de la catégorie concernée par la surface du bien loué dans le cadre général OU par le nombre de places, de m² ou de m3 pour certains bâtiments abritant des élevages hors sol ou pour des installations spécialisées.

Les valeurs locatives des terres nues et des bâtiments d’exploitation sont fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la date d’effet du bail. Le fermage, ainsi déterminé, sera actualisé pendant la durée du contrat selon la variation annuelle de l’indice national des fermages

Pour l’ensemble du département du Cher, le prix des baux d’une durée supérieure à 9 ans sera majoré selon le barème suivant :

  • Baux d’une durée de 12 ans :  + 4%
  • Baux d’une durée de 15 ans :  + 8%
  • Baux d’une durée de 18 ans : + 20 %
  • Baux d’une durée de 25 ans en l’absence de clause tacite reconduction telle qu’indiquée à l’article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime : + 20 %
  • Baux d’une durée de 25 ans comportant une clause tacite reconduction telle qu’indiquée à l’article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime : + 22,5 %
  • Baux cessibles : conformément aux articles L. 418-1 et 2 du code rural la durée minimale de ce type de bail est de 18 ans. Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 du code rural qui sont fixés entre les maxima majorés de 50%, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à 18 ans et les minima prévus au même article.
  • Baux dits de carrière : conformément à l’article L. 416-5 du code rural la durée ne peut être inférieure à 25 ans et le prix du bail de carrière est celui du bail de 9 ans. Toutefois, s’il s’agit d’un bail à ferme les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail.
  • Baux avec une  clause de reprise triennale en faveur d’un mineur au moment de la conclusion dans le  bail  initial, le montant du fermage sera diminué de 10%.

Valeurs locatives des bâtiments d’habitation 

Voir l' arrêté préfectoral n° 2016-01-1144 du 5 octobre 2016 .

Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces montants sont arrêtés par catégorie en fonction, de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement

Conformément aux décrets n° 67-557 du 10 juillet 1967 et 97-532 du 23 mai 1997  portant application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , la surface des bâtiments d'habitation loués dans le cadre d’un bail rural correspondra à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Dans le département du CHER, il est retenu trois catégories d’habitation.

Conformément au bail type départemental, le loyer de référence de la maison d’habitation tel que calculé à l’article 7 du présent arrêté (LA) sera actualisé chaque année selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du 1er trimestre publié par l'institut national de la statistique et des études économiques

Le loyer est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par arrêté préfectoral.

En absence de tout autre accord écrit et conformément au bail type départemental, le loyer de la maison d'habitation est payable annuellement, à terme échu, aux mêmes époques que le fermage des terres et des bâtiments. Le loyer annuel (LA) exprimé en euros s’établira dès lors par application de la formule suivante : LA = LM x 12


Les arrêtés préfectoraux de référence

Méthodologie pour établir les valeurs locatives

Arrêté n° 2016-01-1144 du 5 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues, des bâtiments d'exploitation et des maisons d'habitation dans le cadre des baux ruraux

Baux viticoles

Arrêté n° 2016-01-1145 du 5 octobre 2016 relatif aux valeurs locatives applicables aux baux viticoles dans le département du Cher

Liste des travaux dits libres pouvant être effectués par les preneurs

Arrêté n°2008-1-1114 du 29 septembre 2008 établissant la liste des travaux dits libres pouvant être effectués par les preneurs, dans le respect des prcédures d'avertissement prévues dans le code rural

Construction d'une maison d'habitation

Arrêté n°2001-1-0142 du 6 février 2001 fixant la surface d'un bailleur peut reprendre en vue de la construction d'une maison d'habitation

Bail type départemental

Arrêté n°2008-1-1116 établissant le contrat type départemental de bail rural

Actualisation annuelle des valeurs locatives

Arrêté 2020

Arrêté n°2020-1099 du 28 septembre 2020 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2020 des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 294 Ko)

Arrêté 2019

Arrêté n°2019-1156 du 23 septembre 2019 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2019 des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 171 Ko)

Arrêté 2018

Arrêté n° 2018-01-1097 du 26 septembre 2018  fixant l'actualisation des valeurs locatives 2018 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 290 Ko)

Arrêté 2017

Arrêté n°2017-1-1223 du 29 septembre 2017 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2017 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 290 Ko)

Arrêté 2016

Arrêté n° 2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2016 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler

Arrêté 2015

Arrêté n°2015-1-1057 du 8 octobre 2015 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2015 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 2.4 Mo)

Arrêté 2014

Arrêté n° 2014-1-0945 du 30 septembre 2014 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2014 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler.

Arrêté 2013

Arrêté n°2013-1-1333 du 30 septembre 2013 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2013, des terres, des  bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler.

Arrêté 2012

Arrêté préfectoral n° 2012-1-1148 du 30 septembre 2012  fixant l’actualisation des valeurs locatives 2012, des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler (format pdf - 2.4 Mo)

Arrêtés 2011

Arrêté préfectoral n° 2011-1-1389 du 30 septembre 2011 fixant l’actualisation des valeurs locatives 2011, des terres, des bâtiments d’exploitation et, des bâtiments d’habitation louésdans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler (format pdf - 47.5 ko)

Arrêtés 2010

Arrêté préfectoral n°2010-1-1788 du 29 septembre 2010 fixant l’actualisation des valeurs locatives 2010 des terres, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler  (format pdf - 213.4 ko)

Arrêtés 2009

Arrêté n° 2009-1-1536 du 29 septembre 2009 constatant l’indice départemental des fermages et sa variation pour l’année 2009 et fixant l’actualisation des valeurs locatives des terres et bâtiments d’exploitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler (format pdf - 116 ko)

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