Mise à disposition et apport d’un bail en société

 

Le statut du fermage interdit les cessions de baux et la sous-location. Ce principe n’interdit pas toutefois à un fermier d’exploiter des terres au travers d’une société agricole qu’il crée ultérieurement à la souscription du bail ou qu’il rejoint.

Lorsque le fermier demeure en activité il peut mettre le bien à disposition de la société (article L323-14 du Code Rural ) au sein de laquelle il devra être obligatoirement associé exploitant. Par la mise à disposition il demeure titulaire du bail et responsable direct devant le propriétaire. La société sera solidaire de son associé pour l’exploitation du fonds et le règlement du fermage.

Le preneur doit informer le propriétaire au plus tard dans les 2 mois suivants la mise à disposition (article L411-37 du Code Rural ). Le preneur doit avertir le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et cette notification doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition. En cas d’arrêt d’activité du titulaire du bail ou de participation aux travaux, la société ne peut prétendre à la cession du bail à son profit. La durée de la mise à disposition est liée à celle du bail et ne peut excéder la durée pendant laquelle le preneur en reste titulaire.

A défaut d'information du bailleur, le preneur encourt la résiliation du bail. Toutefois, cette sanction n'est prononcée que si le preneur n'a pas communiqué les informations dans un délai de un an après mise en demeure par le bailleur et que les omissions ou irrégularités constatées ont été de nature à induire le propriétaire en erreur.

Le fermier doit aussi informer le bailleur des changements intervenus au cours de la vie de la société ainsi qu'à la fin de la mise à disposition du bien loué. Cet avis doit être adressé dans les 2 mois consécutifs au changement de situation et dans les mêmes formes que la notification initiale.

Une autre solution permet au fermier de faire apport de son bail à une Société Civile d’Exploitation Agricole (SCEA) ou à groupement de propriétaires ou d’exploitants (GAECGroupement agricole d'exploitation en commun). Cet apport ne peut se faire qu’avec l’accord du propriétaire. Le titulaire du bail devient alors la société. C'est la société qui sera "fermier".

Dès lors à la démission de l’associé apporteur initial ce dernier ne peut reprendre automatiquement la jouissance du bien. Lorsque la société est dissoute le bail ne peut être attribué à aucun des associés. Ainsi, en cas de dissolution de la société, le droit au bail disparaît avec et les associés exploitants ne pourront se prévaloir d’aucun droit sur le foncier loué.

  

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